Une vente immobilière est réussie lorsque le vendeur et l’acheteur sont heureux !
Cela nécessite de trouver le prix de vente idéal du bien...
Et ce n’est pas si simple.
En effet, il n’existe pas un prix de vente unique, valable pour tous les logements d’une ville.
C’est la rencontre entre l’offre et la demande qui crée une vente parfaite et rapide.
Quelle que soit la raison pour laquelle vous souhaitez vendre votre logement, calculer le prix de vente d’un bien immobilier constitue la première étape et, sans doute, l’étape la plus importante.
On vous explique tout pour vendre votre bien immobilier au meilleur prix !
Calculer le prix de vente d’un bien immobilier : Les bases
Très souvent, le propriétaire qui a un projet de vente de son bien, commence par se rendre sur différents sites.
Sites immobiliers, sites du canton, feuilles d’avis officielles, de nombreuses sources d’information donnent une première idée de prix au mètre carré dans un secteur géographique donné.
Un prix au mètre carré
C’est parfait pour vous donner un premier ordre de grandeur de votre bien immobilier.
Toutefois, c’est très insuffisant pour calculer le prix de vente d’une maison ou d’un appartement sérieusement pour plusieurs raisons :
- Au sein d’un même quartier, le prix peut varier d’une rue à l’autre, en fonction d’une nuisance, d’une qualité particulière ou d’un projet urbain.
- Dans un même secteur géographique, le prix immobilier varie entre un immeuble neuf construit selon les dernières normes environnementales et un immeuble ancien dont les travaux récurrents vont alourdir les charges d’une propriété par étage (PPE) ou d’une copropriété simple.
- Les atouts intrinsèques de chaque logement, le charme ou ses spécificités confèrent à un bien immobilier une valeur inestimable.
- Les défauts et l’état de chaque bien ne sont pas indiqués dans les prix de vente au mètre carré et peuvent fausser le prix de vente.
- Le prix de vente dépend des points forts par rapport aux attentes actuelles des acheteurs potentiels.
Une simulation de prix de vente en ligne
Des sites immobiliers proposent des simulateurs d’estimation en ligne de biens, ce qui vous permet d’obtenir une fiche d’estimation immobilière automatique.
En répondant à plusieurs questions, vous affinez le calcul du prix de vente de votre bien immobilier par rapport au simple prix au mètre carré.
A prendre en compte : ces simulations d’estimation de bien immobilier gratuite en ligne n’existent pas sans inscription, c’est à dire que vous devrez laisser vos données, et sans doute subir les appels de nombreux courtiers par la suite.
Très fréquemment, on vous demandera ainsi de préciser :
- l’étage (avec une décote automatique pour les rez-de-chaussée et les étages élevés sans ascenseur) ;
- la surface totale ;
- le nombre de pièces principales ;
- le nombre de salle de bains ;
- la présence d’annexes valorisées comme un parking, une cave, un balcon ou une terrasse ;
- l’état des parties communes au sein de l’immeuble (date des derniers gros travaux de ravalement et de toiture, etc.)
- l’ancienneté de construction du bien ;
- les éléments remarquables (vue exceptionnelle) ;
- l’état général du bien immobilier (travaux à refaire, rafraîchissement, travaux de rénovation, refait à neuf, etc.).
Ces outils d’estimation en ligne ne vous donnent généralement pas de réponse immédiate et collectent vos données personnelles pour être recontacté par de multiples partenaires.
En outre, on voit également les limites de cette simulation en ligne. Certaines réponses sont très subjectives et imprécises pour un particulier.
Par exemple :
- Un propriétaire attaché à sa maison bénéficie-t-il de toute l’objectivité nécessaire pour dire que son bien est banal ou dans la norme des biens du quartier ?
- A-t-il visité de nombreux biens immobiliers aux alentours pour pouvoir comparer son logement par rapport aux autres ?
- Un propriétaire sait-il faire la différence entre un besoin de rafraîchissement, de décoration ou des travaux plus importants ?
Est-il possible de vendre son bien immobilier seul et au meilleur prix
Vous pouvez décider de vendre votre bien tout seul pour éviter les commissions d’agence immobilière…
Peut-être pensez-vous qu’avec toutes les données disponibles sur internet il devient inutile de solliciter un agent immobilier pour réaliser une estimation sur place de votre bien immobilier ?
Vous allez consulter les annonces de biens en vente autour de chez vous.
Hélas, cela ne signifie pas que ces biens seront vendus au prix de vente affiché. Seul le prix de vente signé est important.
Vous aurez sans doute tendance à manquer d’objectivité et à surestimer votre bien.
Or, un bien mis en vente à un prix excessif ne trouve pas d’acquéreur.
Pire, l’annonce immobilière reste sur les sites longtemps, les acquéreurs potentiels la voient et la revoient…
Cela nuit à l’image d’une belle maison.
Et si après quelques semaines, vous devez finalement baisser le prix de vente, l’impact est encore pire…
Par ailleurs, peut-être avez-vous le sentiment que votre appartement est parfaitement entretenu… Mais tel ne sera pas le cas d’un acheteur, trouvant les peintures vieillissantes.
Seul, vous n’êtes pas en mesure de comparer votre bien avec ceux du marché immobilier.
Or, la loi de l’offre et de la demande impose une parfaite connaissance de la concurrence !
Comment calculer le prix de vente : la bonne méthode
Vous voyez immédiatement que l’œil et l’expertise d’un professionnel de l’immobilier vous apportent de précieux éléments pour calculer le prix de vente de votre bien immobilier.
Il est très important d’être accompagné pour l’estimation de votre bien immobilier suisse afin de connaître le prix de vente de votre maison ou appartement dans le contexte du marché actuel.
Bien évidemment, un agent immobilier prend en compte tous les éléments énoncés ci-dessus notamment grâce aux données des dernières ventes réalisées dans le secteur.
Mais il va aller beaucoup plus loin !
Il rencontre toute la journée des acheteurs potentiels sérieux en quête de leur maison idéale.
Il connaît donc mieux que quiconque leurs attentes et leurs envies, le petit plus qui transforme le visiteur en acquéreur.
Par exemple, l’augmentation des prix dans le secteur de l’énergie et la prise de conscience du changement climatique deviennent importants pour certains acheteurs : combien dépenseront-ils l’hiver pour se chauffer ? Pourquoi achèteraient-ils une passoire énergétique ?
Autant de questions que vous n’aviez peut-être pas envisager pour calculer le prix de vente de votre maison…
D’ailleurs, il vous délivre de précieux conseils pour valoriser votre bien immobilier et ainsi augmenter sa valeur.
Par exemple, en ôtant quelques éléments de décoration très personnels ou en ôtant quelques meubles volumineux pour donner une impression d’espace.
Un achat immobilier est un moment fort dans une vie et fait appel aux émotions, aux premières impressions, à la capacité du visiteur à se projeter dans cette maison inconnue.
La seule superficie globale d’un bien est très incomplète : un grand couloir, une pièce de vie mal conçue, une chambre trop petite peuvent vite dévaloriser un bien.
Lorsque les prix immobiliers dans votre secteur sont très élevés, chaque mètre carré doit être utile !
Spécialiste de son quartier, votre agent immobilier connaît chaque rue, chaque ambiance, chaque commerçant et chaque grand projet urbain.
Il a vu évoluer le quartier au fil des derniers mois et des années, il suit les projets de promoteurs et des acteurs de la rénovation urbaine.
Un agent immobilier sait donc avant tout le monde que telle rue va devenir piétonne ou que tel parc va être remplacé par un immeuble.
Et tout cela impacte le prix de vente des biens immobiliers dans le quartier !
Prendre en compte tous les éléments dans le prix de vente
Plusieurs autres informations viennent affiner le prix de vente d’un bien immobilier.
C’est la raison pour laquelle un agent immobilier vous posera des questions parfois personnelles.
L’urgence de la vente
Votre projet de vente est-il motivé par un besoin urgent ?
Ce peut être suite à un changement familial (divorce, mariage, agrandissement de la famille, etc.) ou un changement professionnel (déménagement dans une autre ville, perte d’emploi, etc.).
Peut-être avez-vous déjà trouvé un nouveau bien ?
Plus vous voulez vendre rapidement, plus vous devez trouver le prix de vente idéal immédiatement.
Là, l’accompagnement d’un agent immobilier dès votre décision de vente est indispensable pour que ce soit rapide et au meilleur prix pour la vente de votre maison ou appartement.
Le prix de vente psychologique
Un appartement n’est pas une paire de chaussures.
Pourtant, un prix de vente à 995’000 CHF plutôt qu’à 1 million a un intérêt certain : les sites d’annonces immobilières fonctionnement par palier.
Tout acheteur complète un prix de vente maximal et minimal.
A quelques centaines près, vous perdez de nombreux acquéreurs potentiels.
L’aspect émotionnel de la vente immobilière
Vous êtes attachés profondément à votre maison, c’est sans doute là où vos enfants ont grandi.
Pourtant, un acquéreur ne partagera pas vos souvenirs et vos émotions. Cela vous reste personnel.
D’où l’intérêt de relooker parfois une maison simplement pour la rendre plus neutre mais pas moins chaleureuse.
Ici encore, les conseils d’un agent immobilier sont précieux pour mettre en valeur votre bien immobilier. Un petit peu de Home Staging est souvent la clé d’une vente réussie.
L’art de la négociation
Si vous n’êtes pas trop pressé, vous pouvez envisager de mettre un prix de vente supérieur, quitte à accepter une négociation.
Peut-être pensez-vous que la négociation est inévitable ?
Il n’en est rien.
Un bien immobilier proposé au bon prix peut se vendre sans négociation dans les meilleurs délais. Cela sera notamment facilité si l’exercice de calculer le prix de vente d’un bien immobilier a été effectué dans les règles de l’art.
Et vendre rapidement et au meilleur prix est bien ce que vous souhaitez, n’est-ce pas ?
L’acheteur potentiel
Un autre point sur lequel un agent immobilier apporte un éclairage est la cible : qui peut acheter votre bien ?
Est-ce plutôt un jeune couple prêt à donner un coup de peinture ?
Est-ce plutôt un couple de personnes âgées qui cherchent une maison sans aucun travaux ?
Est-ce un investisseur qui est prêt à faire réaliser les travaux, d’autant plus qu’il pourra les déduire ?
Pour conclure
Pour toutes ces raisons, un projet de vente devient plus sérieux et plus rapide avec un professionnel qui sait calculer le prix de vente d’un bien immobilier de la bonne manière.
Un agent immobilier vous montrera son expertise lors de son estimation sur place de votre bien immobilier.
Avec votre courtier, vous définirez le prix de vente idéal de votre logement et c’est ainsi que vous créez une relation de confiance destinée à durer jusqu’à la signature de l’acte de vente !
