Il existe plusieurs façons de connaître le prix de vente d’un bien immobilier. Mais déterminer le meilleur prix de vente est assez subtil…
Vous êtes décidé à déménager ou vous projetez de revendre votre maison ?
Vous cherchez à quel prix vendre votre bien immobilier ?
Le prix de mise en vente peut être légèrement différent du prix de vente final.
Pour réussir une vente rapide au meilleur prix, cet écart sera aussi léger que possible.
Comment faire pour établir le bon prix de vente d’un appartement ou d’une maison ?
Suivez nos conseils…
Les 2 solutions pour connaître le prix de vente de votre maison
Tout propriétaire peut d’abord effectuer des recherches de prix sur des bases de données. Le Big Data est bien implanté dans le monde de l’immobilier depuis plusieurs années.
L’autre solution est de confronter son bien au regard expert d’un professionnel de l’immobilier.
Les 2 méthodes ne sont d’ailleurs pas incompatibles mais sont-elles suffisantes ?
1. Les outils statistiques
Plusieurs bases de données répertorient toutes les ventes réalisées en Suisse.
Cela permet à tout propriétaire d’obtenir une estimation statistique de la valeur de son bien.
Plus globalement, ces solutions permettent une analyse pertinente du marché immobilier suisse dans son ensemble.
Le Centre d’information et de formation immobilières (CIFI)
Créé en 1994, le CIFI est une société privée dont l’objectif consiste à aider les propriétaires, les promoteurs et les banques, grâce à des informations objectives. Plus de 60 personnes appliquent des méthodologies strictes et fournissent des solutions digitales innovantes.
Chaque trimestre, le CIFI établit des analyses du marché immobilier suisse.
Par exemple, le bilan de l’année 2021 nous confirme que la croissance des prix immobiliers reste soutenue avec 6,2 % sur l’année.
Aucun signe de ralentissement du marché n’est perceptible actuellement. Entre données macro-économiques et données micro-économiques, chaque vendeur peut y trouver une première analyse des prix de vente immobiliers.
Immo-check
Développé par la banque UBS, ce logiciel d’estimation s’appuie également sur les données de toutes les transactions signées en Suisse.
Le principal inconvénient de ces outils statistiques réside dans le manque de personnalisation des critères.
Une maison dans votre quartier de 4 pièces s’est vendue 1’560’000.- CHF ?
Sans connaître l’état précis du bien, l’urgence de la vente, les travaux à prévoir, les atouts et les défauts de ce logement, vous n’avez pas toutes les cartes en main pour connaître le prix de vente de VOTRE maison sur la base de ces seuls outils.
D’autant plus que vous risquez de manquer d’objectivité pour répondre aux questions telles que “Votre bien est-il en parfait état ?”, “Avez-vous réalisé d’importants travaux ?”, etc.
Les outils des agences immobilières
Certaines agences comme la régie immobilière PROGRIMM développent leurs propres outils internes d’analyse, basés sur des ventes réelles (Feuille d’Avis Officielle).
Cela permet de développer un outil d’estimation fiable et multi-critères en offrant la possibilité de rechercher les propriétés récemment vendues et à quels prix sur les 5 dernières années minimum.
2. Les professionnels de l’immobilier
Pour connaître le prix de vente de votre maison, vous pouvez décider seul sur la base des statistiques ou mieux : faire appel à un professionnel du secteur immobilier suisse.
Un expert en estimations immobilières
Titulaire d’un brevet fédéral, l’expert en estimations immobilières analyse le potentiel d’un bien pour déterminer sa valeur.
Il est parfaitement formé aux méthodes d’évaluation immobilières et va donc au-delà des simples outils statistiques.
Il prend en considération les principaux aspects qui vont augmenter ou diminuer le prix de vente par rapport à un prix de base.
Par exemple, un rez-de-chaussée perd facilement 20 %, à moins qu’il ne donne accès à une jolie cour privative à l’abri des regards.
De la même manière, un dernier étage avec ascenseur et vue dégagée peut prendre une valeur considérable.
Un expert en estimations immobilières mène une véritable enquête sur tous les éléments de votre maison ou de votre appartement.
Il effectue une visite minutieuse du logement sur place et pose toutes les questions d’ordre juridique et administratif.
Un architecte
Certains vendeurs font appel à un architecte pour connaître le prix de vente de leur maison.
C’est généralement le cas lorsque le bien doit faire l’objet d’importants travaux de rénovation.
Les architectes inscrits auprès de l’Union technique suisse (UTS) ou de la Société suisse des ingénieurs et des architectes (SIA) pratiquent fréquemment des estimations immobilières.
Leur expertise est basée sur les coûts de construction et les travaux, plus que sur l’offre et la demande immobilière. Surtout, ces prestations sont payantes et il faut compter autour de 2’000.- CHF
Qu’est-ce que le bon prix de vente d’un logement ?
Toutes ces solutions permettent à un propriétaire d’approcher le prix de vente de son bien immobilier.
Mais cela suffit-il à déterminer réellement le prix de vente ?
D’ailleurs, existe-t-il un prix de vente unique ?
Outils statistiques et professionnels comme les experts ou les architectes sont précieux. Toutefois, ils n’offrent qu’une vision partielle de ce qui fait le bon prix de vente de votre bien, pour plusieurs raisons :
- Éléments généraux sans prise en compte des spécificités de chaque logement ;
- Absence de prise en compte des éléments propres à la demande des acquéreurs ;
- Absence des caractéristiques personnelles dans chaque vente (urgence de la vente notamment).
Une vente est parfaite lorsque l’acheteur et le vendeur sont d’accord sur le bien vendu et le prix !
Le vendeur seul ne peut donc pas déterminer le prix de vente. Il émet un souhait, sur la base de différents critères. Mais, à ce stade, il occulte totalement les attentes des acquéreurs potentiels !
Or, nous avons vu dans un autre article que le calcul du prix de vente d’un bien immobilier est une notion plus complexe qu’il n’y paraît.
Se tromper sur le prix de vente d’un bien est dramatique !
Un prix trop bas génère une vente rapide, au détriment de votre portefeuille. Un prix trop élevé fait perdre du temps et peut générer des frustrations.
Connaître les attentes des acquéreurs est indispensable pour déterminer le prix qu’ils sont prêts à mettre.
Depuis la crise sanitaire, les attentes ont évolué : les gens passent plus de temps chez eux, travaillent désormais souvent depuis leur domicile, veulent un espace extérieur agréable et suffisant, etc.
Résultat : des logements bien placés ont vu leur prix de vente diminuer parce qu’ils ne répondent plus aux nouvelles attentes des acheteurs.
Et cela, aucun outil statistique ne le confirmera, aucun architecte ne le ressentira.
Pour toutes ces raisons, nous vous conseillons de faire appel à un agent immobilier pour connaître le prix de vente de votre bien immobilier…
Et nous allons vous expliquer pourquoi c’est vraiment la meilleure solution, au-delà du fait que l’estimation d’un bien immobilier par un courtier est souvent offerte !
Pourquoi faire appel à un agent immobilier ?
Au sein d’une agence immobilière, vous pouvez bénéficier d’un courtier en immobilier breveté.
Les outils de simulation en ligne sont précieux pour vous donner une fourchette de prix. Par exemple, votre simulation indique un prix de vente de 500’000.- CHF ?
Vous pouvez sans doute prendre une marge de plus ou moins 15 %, soit un prix de vente compris entre 425’000.- CHF et 575’000.- CHF.
Mais comment savoir si vous vous situez dans la fourchette basse ou dans la fourchette haute ?
De nombreux propriétaires sont tentés de mettre le prix de vente maximum, quitte à négocier ensuite.
Est-ce vraiment la bonne idée ?
Des acheteurs peuvent renoncer à visiter le bien en raison d’un prix manifestement trop élevé par rapport au descriptif et aux photos.
Une annonce immobilière qu’un acheteur voit passer sur son application préférée pendant plusieurs semaines dévalorise le bien, au même titre qu’un même bien proposé à des prix différents (en raison de la concurrence entre les agences immobilières).
Pour vendre, il faut séduire !
Et cela passe par de nombreux petits points précis.
Un courtier en immobilier conduit une approche statistique avec les outils que nous avons vus. Il poursuit sa mission avec une visite du bien.
A la différence des professionnels cités ci-dessus, l’agent immobilier a une vision globale, incluant les attentes des acheteurs.
Et c’est un des points déterminants pour connaître le bon prix de vente de votre bien immobilier. Cela impose une vision objective des atouts de votre maison, associée à une vision du côté de l’acheteur.
En tant que propriétaire attaché à son bien, dans lequel vous avez sans doute mille et un souvenirs, vous avez une vision exagérée de la valeur réelle du bien.
Vous estimez que votre maison est en parfait état ?
Pourtant, lors de sa visite, l’agent immobilier a noté quelques tâches sur la peinture d’une chambre ou une salle de bains défraîchie.
En qualité d’intermédiaire de la transaction immobilière, l’agent bénéficie d’une double casquette qui lui permet de trouver le point d’accord entre le vendeur et l’acheteur, sans que cela ne se fasse au détriment de l’un ou de l’autre.
Ainsi, il réalise une estimation fiable de votre bien immobilier.
Vos intérêts convergent avec ceux de l’agent immobilier : un prix trop élevé vous empêche tous les deux de réaliser une vente rapide, un prix trop bas vous fait perdre de l’argent à tous les deux !
Faire confiance à un courtier en immobilier vous rassure et vous permet d’envisager la vente immobilière sereinement.
Il vous accompagne pendant toutes les étapes et vous fait bénéficier de sa connaissance du marché immobilier local, de son expertise sur les attentes des acheteurs, de sa maîtrise des aspects juridiques et fiscaux.
Il a immédiatement recours à tous les professionnels indispensables pour mettre en avant votre vente.
Vendre en toute confiance et au meilleur prix, n’est-ce pas le souhait de tout propriétaire et le secret d’une transaction réussie ?
